Častý nešvar Budějčáků: Neplacení nájemného

Důležité novinky týkající se novely, ale také několik dalších zajímavostí spojených s tematikou bydlení, přiblížil jednatel Správy domů, s.r.o. Ladislav Volf, jenž si k rozhovoru přizval svého blízkého spolupracovníka JUDr. Jaromíra Toufara, vedoucího právního oddělení této městské společnosti.

Jaké zásadní změny, co se týká bytů, přinesla letošní novela občanského zákoníku?

JT: „Jedna z nejdůležitějších změn se týká výměny bytů. Když pronajímatel do 31. října minulého roku ze závažných důvodů odmítl směnu bytu, nájemce mohl žádat soud, aby jeho souhlas se směnou bytu nahradil. Souhlas jako takový je vyžadovaný stále, ale nově už nemůže soud nahrazovat projev vůle pronajímatele. V případě, že majitel bytu se směnou nesouhlasí bez udání důvodu, nájemce výměnu provést nemůže. Když k ní naopak po dohodě obou stran dojde, musí ji odsouhlasit bytová komise při radě města.“

LV: „Čtenáře by mohla zajímat i další novinka. Dříve mohlo dojít k přechodu nájmu na osoby i v případě, že se nájemce z bytu odstěhoval. Nyní je to možné pouze tehdy, když zemře. Pokud se tedy obyvatel konkrétního bytu odstěhuje jinam, musí s ním jít všichni příslušníci rodiny. V původním bytě už tedy nemůžou zůstat děti, vnuci ani jiní příbuzní. Nově mají nájemci rovněž povinnost ohlašovat každou osobu v bytě. Pokud to neudělají, dopouští se závažného porušení nájemní smlouvy a mohou dostat výpověď z nájmu.“

JT: „Ohlašovat změny počtu osob v bytě je povinné již od roku 2006. Pronajímatel v současnosti může ve smlouvě omezit počet osob, které byt trvale obývají. Pokud je přeplněn, pronajímatel nemusí dát souhlas k jeho dalšímu využívání. To se samozřejmě netýká dětí, nýbrž dalších dospělých.“

Do kdy bude v platnosti aktuální regulované nájemné?

LV: „Do konce letošního roku, potom má dojít k deregulaci. Aktuální výše je 66,19 korun za metr čtvereční. Z pozice správců si myslíme, že nájemné je v mnohých poměrech na úrovni tržního nájemného, takže budeme jednat s představiteli města, na jakou částku by se podle jejich představ mělo dostat. Myslíme si, že skončí na 70 korunách.“

Když budou chtít Budějčáci podepsat smlouvu na dobu neurčitou, nabídnete jim tuto možnost?

LV: „Podle současných pravidel smlouvy uzavíráme pouze na dobu určitou, to znamená na jeden rok. Návrh je takový, že se smlouvy budou podepisovat na půl roku s opcí na šest měsíců, což je vlastně také rok. S problematickými nájemci, které stěhujeme z důvodu porušení soužití do jiného bytu, uzavíráme krátkodobé smlouvy na jeden měsíc.“

JT: „Zákon výslovně nezakazuje uzavírání smluv na dobu neurčitou. Když to ale pronajímatel neudělá, z hlediska taktiky má lepší možnosti dispozice s nájemcem. V případě, že ten dotyčný nájem bez problémů platí, dochází k obnovení smluv s různými dodatky o prodloužení na další období.“

LV: „Přesto nájem na dobu neurčitou vzniká, a to v bytech zvláštního určení, tedy bezbariérových bytech či takzvaných ´dépéeskách´. To jsou byty určené pro postižené lidi nebo seniory. I tak se ale uzavírá smlouva na dobu určitou, posléze - až když nájemce řádně platí - sociální odbor rozhodne o sepsání smlouvy na neurčito.“

Přejděme k takzvaným startovacím bytům. Kolik jich má Statutární město České Budějovice v nabídce? Plánuje se výstavba dalších jednotek?

LV: „V současné době disponuje město stovkou takových bytů, které se postupně uvolňují a přidělují na základě splnění daných podmínek, jako například nepřekročení určité výše příjmů. To musíme jako správce kvůli kontrolám respektovat. Teď je vypsáno výběrové řízení na přidělení deseti bytů. Co se týká výstavby, jednání s městem probíhají. Spíš ale vzniknou sociální byty s menší plochou.“

Jednou z podmínek, jak jste zmínil, je výše příjmů. Jaká tedy ve skutečnosti je?

LV: „Pokud o byt žádá jednotlivec, jeho příjmy nesmí překročit 0,8násobek průměrné mzdy stanovené státem. Jestliže chce startovacího bytu využít rodina, nesmí příjmy všech výdělečně činných osob překročit 1,5násobek.“

Je třeba při sepsání smlouvy složit nějaký vklad?

LV: „Nájemce musí složit kauci ve výši tříměsíčního nájemného. To ovšem platí u všech nájemních bytů, nejen těch startovacích.“

Lze u nich stanovit výši smluvního nájemného?

JT: „Ze zákona je stanovena maximální částka 60 korun za metr čtvereční, u bytů zvláštního určení je to o deset korun méně.“

LV: „U mnoha bytů v současnosti probíhá soutěž na jejich pronájem. Tam si nájemci určují nájemné, jaké oni chtějí. Je třeba ale říct, že když vidíme, jak ty soutěže probíhají, u velkých bytů s rozlohou nad sto metrů se nedostaneme na více jak 60 korun, jelikož u takové bytové jednotky činí čistý nájem řádově kolem šesti tisíc korun. Navíc ve starých domech s vysokými stropy je částka za služby poměrně vysoká.“

Kolik zájemců o startovací byty se vám hlásí?

LV: „Záleží na tom, v jaké jsou lokalitě. Když máme v nabídce zajímavý byt na Lannově třídě, objeví se i dvacet zájemců. Jsou ale místa a velikosti bytů, třeba v ulici Karla IV., kde máme nástavbu o rozloze 140 metrů, a tam se nepřihlásil nikdo.“

Budou se byty privatizovat?

LV: „Ne, v současné době se byty neprodávají. Ve statutárním městě probíhala privatizace v letech 1997 až 2005, prodalo se zhruba deset tisíc bytů, některé se vydaly v restitucích. Předpokládám, že v době, kdy má město zhruba 1800 bytových jednotek, z toho 350 je zvláštního určení, se byty prodávat nebudou. My, jako Správa domů, máme kromě městského majetku na starosti ještě 6500 jednotek soukromých vlastníků, tedy například bytových družstev.“

Když na závěr trochu odbočíme... Jaké jsou nejčastější problémy s nájemci městských bytů?

LV: „Čím dál tím víc se začíná rozmáhat neplacení nájemného. Lidé si bohužel neuvědomují, že je to důvod k nejrychlejšímu ukončení nájemní smlouvy. Je proto třeba, aby si dávali pozor, protože když nebudou plnit dané podmínky, informaci o jejich nekázni předáme do rady města a do třech měsíců dostanou výpověď. Potom přichází exekuce a podobně. Taková situace může být pro mnohé velmi citelnou životní ztrátou...“

Pokud budete mít jakýkoliv dotaz týkající se bytové problematiky, napište nám zprávu na e-mailovou adresu redakce@budejckadrbna.cz. Ředitel Správy domů, s.r.o. Ladislav Volf Budějcké Drbně ochotně přislíbil, že se pokusí všechny dotazy jejích čtenářů zodpovědět.